Informationen zum Immobilienkauf
1. Kaufabwicklung
Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen. Um gleich mit immer noch existierenden Vorurteilen aufzuräumen: das spanische Recht schützt Käufer und Verkäufer seit langem ebenso gut wie das deutsche. Nur der Weg zum Immobilieneigentum ist unterschiedlich. Wie die Kaufabwicklung in der Praxis verläuft, soll im folgenden kurz aufgezeigt werden.
Immobilientransaktionen werden auch in Spanien vor dem Notar abgewickelt. Vor dem Notartermin wird von den beiden Parteien üblicherweise ein privatschriftlicher Kaufvertrag verfasst - oft fälschlicherweise als Vorvertrag bezeichnet, wobei dieser aber rechtsgültig und bindend ist - , welcher eine Beschreibung des Kaufobjekts, die Zahlungsbedingungen, den Übergabetermin und sonstige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer beinhaltet. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbucheintragungskosten werden in Spanien generell vom Käufer bezahlt, während die Kapitalgewinnsteuer (oft auch als Spekulationssteuer bezeichnet) sowie die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer (plusvalía municipal) kraft Gesetzes vom Verkäufer zu bezahlen sind. Um sicherzustellen, dass der nichtresidente Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt, führt der Käufer im Namen und zu Lasten des nichtresidenten Verkäufers 3% vom Kaufpreis als Vorauszahlung auf die Kapitalgewinnsteuer an das spanische Finanzamt ab. Aus dieser Vorauszahlung wird die fällige Steuerschuld errechnet, der derzeit gültige Steuersatz beträgt 18% auf den erzielten Zugewinn (=Differenz zwischen beurkundetem Kauf- und Verkaufspreis).
Vor dem Notartermin beantragt der Käufer bei der Ausländerpolizei eine Steuernummer (Número de Identificación de Estranjeros = N.I.E.), die ihm im folgenden bei allen Rechtsgeschäften und finanziellen Transaktionen als Identifikationsnummer dient. Der Notar schließlich beurkundet den Immobilienkauf durch Erstellung der sogenannten Escritura de Compra-venta, die die rechtliche Grundlage für die Eintragung des Kaufobjekts ins Grundbuch darstellt. Die Lastenfreiheit des Kaufobjekts wird vom Notar durch Vorlage eines (tages-) aktuellen Grundbuchauszugs bescheinigt. Der Verkäufer legt bei der notariellen Überschreibung den letzten Grundsteuerbescheid und im Falle, dass das Kaufobjekt einer Eigentümergemeinschaft zugehörig ist, eine von derem Präsidenten unterzeichnete Bescheinigung über die vollständige Bezahlung der Gemeinschaftskosten bis zum Zeitpunkt des Notartermins vor, so dass später auf den Käufer keine bösen Überraschungen zukommen können. Keine Angst übrigens, falls das Kaufobjekt mit einer Hypothek belastet sein sollte: falls gewünscht, kann diese vom Käufer übernommen werden, ansonsten ist bei der Escritura ein Bevollmächtigter der betreffenden Bank anwesend, um seinen Scheck für die vollständige Tilgung entgegenzunehmen.
Das Kaufobjekt wird vor dem Notar in aller Regel nur gegen vollständige Bezahlung an den Käufer überschrieben. Seltene Ausnahmen bieten hier Mietkäufe oder besondere Teilzahlungsvereinbarungen, die für den Verkäufer aber nicht risikolos sind. Die Bezahlung des notariell beurkundeten Kaufpreises erfolgt mittels Bankschecks einer spanischen Bank. Der Scheck wird vom Käufer im Beisein des Notars an den Verkäufer ausgehändigt, im Gegenzug erhält der Käufer vom Verkäufer Schlüssel und Escritura. Letztere gilt gleichzeitig als offizielle Empfangsquittung für den bezahlten Kaufpreis. Der Käufer erhält zunächst vom Notar eine sogenannte Copia simple, d.h. eine einfache Abschrift der Escritura ohne Unterschriften und Stempel. Die vom Grundbuchamt gestempelte Copia autorizada wird dem Käufer nach einer Bearbeitungszeit von ca. 3-5 Monaten ausgehändigt.
2. Die notarielle Kaufurkunde - Escritura Pública de Compraventa
Die im Volksmund genannte "Escritura" ist ein vor dem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für den Eigentumsübergang ist, jedoch für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig ist. Der spanische Notar hat nicht so umfassende Prüfungs- und Belehrungspflichten wie in Deutschland. Vielmehr beurkundet der spanische Notar lediglich das, was Ihm die Parteien vorgeben und erkundigt sich vorab per Fax beim Eigentumsregister, ob der Verkäufer dort eingetragen ist. Anschließend sendet er wiederum per Fax die wesentlichen Daten der Escritura an das Eigentumsregister, wodurch zunächst eine Eintragungssperre ausgelöst wird, was bedeutet, daß evtl. andere über diese Immobilie vorgenommene notarielle Kaufurkunden nicht in das Eigentumsregister eintragungsfähig sind. Für den Notartermin sollte sich der Käufer darauf einrichten, eine größere Summe Bargeld mitbringen zu müssen. Denn in Spanien wird traditionellerweise in der notariellen Kaufurkunde ein wesentlich geringerer Kaufpreis als der tatsächliche angegeben, um in den Genuß einer erheblichen Steuerersparnis zu kommen. Diese Sitte kommt natürlich demjenigen Käufer entgegen, der über Geldbeträge verfügt, die er aus persönlichen Gründen nicht dem Finanzamt gegenüber offenbaren möchte. Aber auch der Käufer, der über solche Geldmittel nicht verfügt, wird in der Praxis genötigt, einen Teil als Schwarzkauf durchzuführen und damit sein "weißes" Geld in "Schwarzgeld" umzuwandeln. Denn häufig sind die spanischen und deutschen Verkäufer nicht bereit, den tatsächlichen Wert zu beurkunden, da in Spanien der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muß und dieser aus dem Vergleich der alten und der neuen Escritura ermittelt wird. Hatte er beim Kauf bereits einen Schwarzkauf getätigt, so müßte er nun bei Angabe des tatsächlichen Preises einen Gewinn versteuern, den er in Wirklichkeit gar nicht erzielt hat. Auch der Käufer spart bei dieser Vorgehensweise, die zweifelsohne ein Steuervergehen ist, 7 % vom nicht beurkundeten Betrag, welche er normalerweise als Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen müsste, sowie Notarkosten, die sich nach dem beurkundeten Wert der Immobilie richten. Bei einer sogenannten Unterprotokollierung sollte der Käufer jedoch darauf achten, daß diese nicht übertrieben wird, da die Finanzämter inzwischen verstärkte Kontrollen durchführen und bei unrealistischen Beträgen eine eigene Wertfestsetzung vornehmen, wobei dann die Differenz als Schenkung eingestuft und dementsprechend hoch mit bis zu 34 % gegenüber dem Käufer besteuert wird. Dem Verkäufer droht eine Nachbesteuerung und eine zusätzliche Strafgebühr von 20 % des Differenzbetrages.
3. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) und die Eintragung der Escritura de Compraventa
Man kann in Spanien zwar wirksam Immobilien erwerben, ohne diesen in das spanische Eigentumsregister einzutragen. Dem Eigentumsregister kommt jedoch eine sehr wichtige Aufgabe zu. Es schafft den öffentlichen Glauben, daß derjenige, der im Register als Eigentümer eingetragen ist, auch der rechtmäßige Eigentümer ist. Somit wird der gutgläubige Erwerb von dem im Eigentumsregister eingetragenen Verkäufer, der nicht Eigentümer ist, geschützt. Somit muß auch nach spanischem Recht der notarielle Kaufvertrag und die anschließende Eintragung für den Käufer als unerlässlich bezeichnet werden, da eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten nur für denjenigen gegeben ist, der auch tatsächlich als Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist. Die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde muß beim Eigentumsregister durch den Käufer oder den damit beauftragten Anwalt unter Vorlage der Zahlungsquittung der Notargebühren und der des Finanzamtes über die Zahlung der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer zur Eintragung eingereicht werden. Sodann wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen. Die Eintragung kann einige Wochen dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten während dieser Zeit gesperrt. Aufgrund der erforderlichen Behördengänge, der Tatsache, daß alle Dokumente in spanischer Sprache verfaßt sind und auch einige Fristen zu beachten sind, sollte der Käufer unbedingt eine fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Diesen Service bieten zwar vereinzelt auch die Notariate selbst an, jedoch wird der Notar keine umfassende rechtliche Beratung auch in bezug auf das Steuer- oder Erbrecht vornehmen.
4. Immobiliensteuern
Die auf dem Verkäufer lastenden Immobiliensteuern sind eingangs bereits erwähnt worden. Die in erster Linie fällige Kapitalgewinnsteuer beträgt bei residenten und nichtresidenten Verkäufern 18 % vom Zugewinn. Noch bis zum 31.12.1996 konnten sowohl Residenten als auch Nichtresidenten nach einer Wartefrist von zwei Jahren 11.11% pro Jahr von ihrem Gewinn abschreiben, wodurch nach Ablauf von 11 Jahren keine Steuern mehr anfielen. Diese Steuererleichterung wurde am 1.1.1997 ersatzlos gestrichen. Seither wird lediglich ein sogenannter Inflationsanpassungsfaktor angewendet. Der nichtresidente Immobilienkäufer ist in Spanien zur Zahlung folgender Steuern verpflichtet:
a) Einkommensteuer.(= Impuesto sobre la Renta de las Personas Fïsicas -IRPF)
b) Vermögensteuer (Impuesto sobre el patrimonio)
c) Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles = IBI)
Die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer ist 2% (in Ausnahmefällen 1.1%) des offiziellen Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie. Auf diesen Wert zahlt der nichtresidente Immobilienbesitzer eine Pauschale von 25%. Diese gilt auch für alle weiteren Einkommen, z.B. aus Vermietung, die in Spanien während eines Jahres entstanden sind. Residenten zahlen ihre Einkommensteuer im Rahmen der für sie gültigen Progression. Bei kleinen Einkommen liegt die Steuerrate bei 15%, bei höheren Einkommen kann sie 30-40% betragen. Zusätzlich zur vorgenannten Einkommensteuer müssen sowohl der Resident wie auch der Nichtresident in Spanien Vermögensteuer (Impuesto sobre el patrimonio) entrichten. Dieser Steuersatz ist recht gering und beträgt 0.2% (zwei Promille) des zu versteuernden Vermögens bis zu einem Grenzbetrag von ca. 167.000 Euro. Zum Vermögen zählen Immobilieneigentum, Barvermögen, Aktien und Beteiligungen sowie Besitz in Form von Autos, Booten, Flugzeugen oder Schmuck. Die dritte zu entrichtende Steuer ist die alljährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles = IBI). Das Finanzamt legt hier als Steuerbasis den Katastwert der Immobilie zugrunde. Da diese Steuer jedoch von der Gemeinde erhoben wird, kann sie von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich ausfallen. Sie können davon ausgehen, dass für eine Villa auf der High-Society-Insel Mallorca eine weit höhere Grundsteuer fällig wird als für eine gleichwertige Immobilie in Dénia oder Jávea. Sie sollten für diese Steuer übrigens unbedingt bei Ihrer Bank einen Dauerauftrag einrichten, da sie nicht ins Ausland beschieden wird und bei nicht fristgerechter Zahlung ein erheblicher Säumniszuschlag erhoben wird. In Spanien sind alle Steuern Bringschulden, d.h. es ergeht grundsätzlich kein Steuerbescheid seitens der Behörden, sondern der Steuerzahler selbst nimmt eine sogenannte Selbsterklärung vor, die dann von der zuständigen Behörde überprüft wird.
Noch ein Wort zur Besteuerung von Offshore-Gesellschaften: Eine völlig legitime Möglichkeit, in Spanien Steuern zu sparen, besteht darin, die Immobilie im Namen einer in einer Steueroase angesiedelten Firma zu erwerben. Speziell während des spanischen Baubooms der 80er Jahre wurde von dieser Form der Immobilienübertragung reger Gebrauch gemacht. Alleine in Gibraltar soll es 12.000 Briefkastenfirmen geben, die nur zum Zwecke des Immobilienerwerbs gegründet wurden. Dieses Vorgehen ist auch heute noch absolut legal. Der Vorteil besteht darin, dass sämtliche Kosten, die ansonsten bei der Eigentumsüberschreibung anfallen, und das können bis zu 10% des beurkundeten Kaufpreises sein, nicht entrichtet werden müssen, da im konkreten Fall nicht die Immobilie den Besitzer wechselt, sondern lediglich die Gesellschaft, die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Da dieser Vorgang logischerweise im Ausland stattfindet, erhält der spanische Fiskus davon keine Kenntnis und kann folglich auch keine Steuern erheben. Auch im Erbfall ist diese Konstruktion sehr vorteilhaft: da die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft gleich bleibt, fallen auch hier keine Erbschaftssteuern an. Um dennoch seinen Teil vom Steuerkuchen abzubekommen, führte der spanische Staat vor Jahren eine jährliche Sondersteuer für Offshore-Gesellschaften, deren Eigentümer nicht bekannt sind, ein. Diese beträgt 3% vom Katasterwert der Immobilie. Da dieser valor catastral aber auch heute noch ganz erheblich unter dem Marktwert der Immobilie liegen kann, ist diese Art des Immobilienerwerbs durchaus in Erwägung zu ziehen.
Stand: Januar 2007 Alle Angaben nach bestem Wissen und Gewissen aber ohne rechtliche Gewähr.
© 1996-2008 Ibi-Isla · Kathrin Mena, geb.Schröder · Immobilien, Dienstleistungen, Information, Vermietungen
Tel. / Fax : +34 - 971- 34 36 86 · Mobil: +34 - 629 - 661 946